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住宅を買うべきか借りるべきか(NY Timesより)

住宅を買うべきか借りるべきか。日本では今まで買うというのが常識でしたでしょうし、
未だに自分の家を持つというのは一つの目標かもしれません。

但し購入した一軒家やマンションは買った瞬間から価値がさがり、
そのローン返済のために一生を費やす選択肢を選ぶ人も少なくありません。

香港や中国のように住宅価格がほとんど上がる場合は一つの家を買っても、
それを売却し、利益をさらに頭金に住宅を買いやどかりのように転居していきます。

米国でもサブプライムローンまでは同じような住宅神話がありましたが、
今では住宅買うのを前に考えようという記事が出ています。
ニューヨークタイムズ誌から。

Rent or Buy, a Matter of Lifestyle
(借りるか買うか、ライフタイル次第)

まずは買うか借りるかの判断は将来5年にわたり引っ越す可能性があるかどうか。
引っ越しがあるのであれば借りたほうがいいという簡単な話。
いい物件なら買って貸してもいいんですけどね。どちらにしろ住宅を資産としてみる見方は大切。
流動性があるものが良い。値段が安い理由で買わないことですね。

次も単純な計算から。住宅価格賃貸率(Price to Rent Ratio)から計算して15以下なら購入を検討しようという提案。
不動産の購入価格除する家賃1年分のコスト。

例えば、
住宅価格5,000万円、家賃20万円/月だと

5,000 ÷ (20×12) = 20.8333 
15以上ですから賃貸が割安。

住宅価格1億円、家賃70万円/だと

10,0000 ÷ (70×12) = 11.9048
15以下ですから購入が割安。

税金や住宅価格の値下がりなども計算できるオンラインサイトがあります。
Is It Better to Buy or Rent?

米国での各地域の状況は
アトランタ 13
ロサンゼルス、マイアミ、ミネアポリス、セントルイス、ラスベガス、クリーブランド、デトロイト、フェニックス、ピッツバーク、タンパなど 15以下
ダンディエゴ 22
ニュージャージー 25
マンハッタン 29
シリコンバレー、カリフォルニアのイーストベイ 30以上

silicon_valley.jpg


住宅を買うかどうか。
若い世代は特に真剣に考えるべきですね。
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テーマ : 海外投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

マレーシアのパビリオンREITとして上場

マレーシアの首都クアラルンプール。
クアラルンプールのど真ん中に立つショッピングセンター「パビリオン(Pavilion KL)」の上場計画の話。

2011年の末頃に「パビリオン」を不動産投資信託(REIT)として上場予定。マレーシア最大の銀行メイ・バングのメイ・バンク投資銀行、マレーシア第二の銀行CIMBグループのCIMB投資銀行クレディスイスなどが引き受け先になるとか。REITの総資産額は40億から50億マレーシアリンギット(1,080億円~1,350億円相当)と言われている。

Pavillion.jpg

日本のJ-REIT資産ランキングでいくとパビリオンの規模は20数位。マレーシアの一等地と言われる商業地区ですらそのレベルです。

一方、マレーシアですでにREITとして上場している「Sun REIT」。マレーシア最大のREITと言われ37億リンギットの資産を持っています。

Sunway city REIT

これらの企業のトップはたいていがダトゥクラスの代表がついていますね。パビリオンのほうもダトックが代表をされています。マレーシアは称号がなければ大きなビジネスはできません。



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プライベート・エクイティ・ファンドの不動産投資強まる

コモディティなどの上昇によるインフレの状況下、プライベート・エクイティ・ファンドによる不動産投資が進んでいます。例えばプライベート・エクイティ最大手のブラックストーンカーライルも不動産投資を拡大しています。

ブラックストーンは2010年には100億米ドル(約8,100億円)規模のファンド設定をしていました。カーライルは新しく米国不動産を対象としたファンドを設定しています。400社に余るプライベート・エクイティファンドが1,600億米ドル(約12兆9,600億円)を不動産対象に投資するという調査結果がでています。

但し、不動産については未だにサブプライムローンの亡霊はたくさん残っていて中にはたんまり不良債権が残っている場合があります。米国の有名な投資銀行であるゴールドマンサックスも2007年から始めていたリスクの高い不動産投資はやめ、安定投資へ移行しています。2008年9月に破綻したリーマンブラザーズはこの不動産担保商品の主なプレイヤーでした。モルガンスタンレーでも不動産部門のトップは3年前とは総入れ替えとなっています。

このような状況から不動産投資では以前のような激烈な競争が薄れています。この状況は不動産投資信託に利点をもたらし、2010年には475億米ドルを集めました。

ブルームバーグBI NAリート指数

Bloomberg BI NA REIT Index

2009年は30%、2010年は29%上昇しました。

投資銀行の不動産投資が冷えてから、ほかのファンド会社が不動産投資をすすめている状況がわかります。香港でもアメリカや日本の不動産投資信託、不動産会社、銀行が担保にしている不動産の不良債権ファンドの紹介が盛んになってきています。誰がババを引くのでしょうか。

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不動産は政治に左右される

不動産投資、特に海外不動産投資について書こうと思っていますが、マーケット動向に左右されるレポートなどを見ても右往左往するだけだと思うので、原理原則を考えてみたいと思います。

そこで参考にするのが、やはり邱永漢先生。やはり世界中の資産家をみても不動産で財を成している人はかなり多いことから、投資対象としてはどうしても離せないです。

不動産に関する邱永漢先生の名著と言えば「不動産が一番」日本のバブル経済期の絶頂期である昭和62年(1987年)に書かれた本ですが、今読んでも中々参考になる、真理をついた本です。少しずつ解説、現在の状況と比較してみたいと思います。

第一章 坪当たり一億円は日本経済の実力の象徴

■ 居住性と投資価値の差

出版された当時昭和62年(1987年)日本一価格が高い土地が1坪1億円、1㎡に換算すると3,000万円、1sqf2換算でHKD15,000(当時のレートHKD1=185円)で世界一でした。
(但し、開発のための角地など地上げ対象になった小さな土地部分のみだと記述されている。)

581px-EconomistHomePrices20050615.jpg

本の中ではそれより7、8年前1980年代初頭に世界一土地が高かったのは香港だと書いてあります。
1980年代に香港で地価が一番高かったといわれる中環や尖東が1坪当たり6,000万円相当であったらしい。

邱永漢先生の失敗談として、1980年代初頭に値上がり前に50坪をHKD800,000(売却時約4,000万円)で売却してしまったと書いてある。値上がり時に売却していれば1坪当たり6,000万円相当で50坪だから3億円の可能性があったと。
この時点ではすでに利益があがったので、ご本人は失敗といっているが大きな失敗ではない。

その時代に英国は中国との香港返還交渉の真っ最中で、1982年には当時の英国サッチャー首相が訪中し、小平との交渉がはじまりった。その際サッチャー首相が会談で躓いて転ぶ場面をみて、香港のマスコミが大々的に報道し香港の土地は三分の一まで下落し、以前の不動産高騰を期待して投資家達の資産がふっとぶということが起こった。当時の投資家達は3,000億円の時価不動産を所有しながら、1,500億円の借金を抱えるというようなやり方であったらしい。

Margaret Sucher

また、この当時フィリピンのマニラではマルコス王朝の政権末期で不動産や資産のたたき売りがあったらしい。隣国の台湾も当時はまだ政治的には不安定であった。韓国はソウルオリンピック景気にかろうじて地価下落がなかったものの、アジア全体は非常に不安定であったことが書かれている。

そんな中日本だけが世界一の地価をたたきだすほど経済を謳歌していた。今からでは想像だにできない。
当時の邱永漢先生の結論では日本経済の実力が世界一になったことが関係していると言っている。
理由は日本の土地を外国人がほとんど買わないこと。日本の登記制度では非居住者が日本の土地を買えないようになっているので、日本人により値段があがっているという結論。

(現在は非居住者が公的機関が証明した購入者の居住地が記載されている書類があれば、登記可能。公証人役場で宣誓供述書という形で書類を作成し、この書類を登記する際、翻訳し法務局に添付すると登記受理可能、法人名義も可能であるし、非居住者の日本国内口座も国際的な銀行で解決できる)

1980年代、世界一の経済力とお金が集まる中心にいた日本。廻りのアジア諸国は政治的に不安定でそのような状況にはなかったですが、今はほとんど反対の状況。

2010年代は世界二位となった中国を中心としたアジアにお金が集まり、日本は政治的な不安な状況。
何とも皮肉なものです。不動産、地価は政治的な要因で大きく動きます。
日本の不動産、資産はどうなっていくんだろうか。。。

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2010年世界不動産価格変動率ランキング

今回の震災、原発で動かせない不動産のリスクが再認識されましたが、投資として不動産の人気はまだまだ根強いです。
世界各国で不動産開発に携わる友人も多く、そんな仲間の一人から教えてもらったレポートを紹介します。秘書時代の仲間たちは全員語学が堪能ですから、世界中に散らばって活躍しており、あらゆる言語で生情報が入ってきます。

シティ・プライベートバンクの不動産レポートを担当しているナイト・フランクという世界的名不動産調査会社です。
この会社が2010年世界不動産価格変動率ランキングを出していました。

Price Change Top10 2010

経済では外せない中国・上海、インドのムンバイ、バンガロール、シンガポール、香港、ニューヨーク、パリあたりは想像できる範囲ですね。近年投機が進むフィリピンのマニラも分からなくはない。

意外だったのは第4位のフィンランドの首都ヘルシンキ、イギリス王室属領のガーンジーがトップ10入りしていることです。
このようなデータは小さい規模の都市の場合、大幅な開発が入ると数字がかなり影響されるので小さな都市はあまり参考にならないのかもしれません。

全ランクのうち公表された85位に日本の都市はひとつもはいっていません。今後2、3年で東京の不動産価格の上昇率は間違いなくトップ10に入ると思われます。日本の不動産や株を海外の投資は虎視眈々と狙っていることでしょう。

一元的な情報で海外不動産投資にすぐに飛びつく方もいらっしゃいますが、世界にはデータや情報がたくさんあります。確かな情報源から多元的な情報を考慮しながら判断することが肝要です。イニシアティブは自分でもちましょう。

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